2007年12月厦门市二手住宅市场分析

2008-2-18 10:02:04    21世纪不动产厦门区域分部

一、交易量分析
    1、二手房买卖市场分析——二手房交易回温，继续走强有待确认
    从21世纪不动产SIS统计资料看，2007年12月体系中二手住宅总成交量笔数比上月略有上升。从消息面上分析看，由于国家宣布加息、提高首付比例等原因加压下，没有出现往年的房产交易高峰，消费者的购房激情受到一定的制约，而且由于国家提高银行的准备金率，导致贷款的困难，本月交易量呈现与上月保持的态势。

    略有增加的原因：（1）12月份以来，厦门的房屋租金出现明显上调趋势，出于租金上涨，而房价稳中可降的情况，一些购房者开始舍弃观望态度，转而出手购买。（2）按照往年的情况，农历春节前往往会掀起一股二手房交易的小高潮。因为过完年，二手房价格会明显上调。在春节左右买房的买主主要是为了照顾孩子读书，会特地选择一些名校附近的房源，而目前市场房价稳中可降的情况，一些非买房不可的买家也都会选择在春节之前买房。

    根据21世纪不动产SIS系统的统计，2007年12月21世纪不动产数据显示市场中供给增加5.08%，而需求减少27.38%的情况，本月买卖需求持续下滑，整体市场显示出供大于求的局面，2套房源只有不到1套需求的情况反映出市场观望现象普遍，预期房价下跌是买方目前的主要心理因素。可以说明，买卖双方对于二手房市场的后市有着严重的分歧，未来的交易情况不容热观。

    主要原因是：⑴供给方面：由于历次政府政策调控都没有起到相应的效果，对与本次贷款新政，卖方已经有已经的心理抗性，出于对未来预期的看好和本次新政的观望，导致供给水平与上月稍有增加，无急剧变化；⑵需求方面：由于九月已来政府出台一系列房产政策，显示政府调控房价的决心，受首付以及加息新政的影响，部分买家认为后市房价会有一定的调整，乘机作出了暂缓购房的决定，导致12月需求有大幅的减少。

    2、租赁市场分析——出租平稳，需求略有增加
    据21世纪不动产SIS系统的统计，出租房屋信息和求租房屋信息的比例1.39：1，求租信息量均较前上月的小幅上升。

    本月租赁市场上出现了出租上升的情况，原因是（1）买房者看空后市，对于近期的市场波动，买家目前以租赁来获得住房需求，期望后市房价能够降低到心理预期，导致求租量有所上升。（2）在买卖交易萎缩的情况下，单店积极拓展租赁业务，租赁成交量有所上升。

二、二手房交易价格分析
    1、两区交易单价分析——2年以来，首次出现下跌
根据21世纪不动产SIS系统的统计，厦门岛内12月成交均价总体较11月下跌1.2%。

    从21世纪不动产SIS系统的典型居住区二手房交易价格信息来看，各区域方面，思明区二手房卖方出售报价平均为11350元/平方米，环比下跌1％；湖里区报价平均为11050元/平方米，环比下跌1.2％；海沧区报价平均为7980.00元/平方米，环比上涨20.09％；集美区报价平均为7369元/平方米，环比下跌26.41％；同安区报价平均为5702元/平方米，环比上涨4.97%。

    整体下降原因：买方对与后市继续看空，卖家为了尽快回笼资金，导致12月成交价格有所松动。另外由于思明区相关配套好与湖里区，相对交抗跌。

三、二手房交易结构分析
    ⑴交易户型结构分析——经济自住型需求持续加大
    从21世纪不动产SIS系统对12月份各类房型成交数据的的统计可以看出，供给方面，三房依然是市场供给重点，供应量达到总供应量的38.9％，二房供应量也达到总供应量的32.8％；需求方面两房需求最多，需求量达到总需求量的50％，三房的需求也达到23.1％。具体到各类户型供求关系，二房、一房住宅成交比例均大于其委托比例，而其他户型成交小于委托，单店应该加强在这两房房型上的客源上把握，以促成交易。

    二手住宅市场上经济型房户型热销主要原因是：⑴供应上，二房属于自住性，相对流通量较少；⑵需求上，由于购房二手住宅的客户多经济实力一般，无法负担过高的总价，故能够满足基本居住要求的二房成为其置业首选。因此，未来一段时间内９０平方米以下的中小户型，还将是整个二手房交易的主流。

    二手住宅市场上四房以上户型销售有压力的主要原因是：日前中国人民银行年内第十次调整了银行存款准备金率，使其达到了14.5％的历史最高幅度。由于金融政策继续抑制固定资产投资增长过程过快和信贷投放过多的意图十分明显，总价在100万以上的高端二手房市场销售前景将越来越窄。由于银行银根紧缩在短时间内不可能得到大面积缓解，相关房贷政策也将继续保持较为严厉的现状。受此影响，厦门二手房市场购房观望气氛将依然浓厚

    ⑵交易面积结构分析——交易面积集中于90平方米以下
    从21世纪不动产SIS系统对12月份各类面积住宅的成交数据的统计可以看出，本月房源90-120区间成交大于委托比例，是市场上最热门的成交面积。以目前市场情况小户型由于面积较小，对于单价变动的敏感度相对也较小。

    目前市场主力面积，60平米的房屋成交最活跃，另外90-120平方米的委托和成交也相对活跃。可见，12月此类房屋成交率较高，市场反应较好。

    二手住宅市场上90平方米以下住宅热销主要原因是：⑴供应方面，90平方米以下住宅属于自住型住宅，能够提供交易的供应量小；⑵需求方面，更多普通购房者无法负担过高总价、大面积的一手住宅，转入二手住宅市场购买经济实用的户型，导致该面积区间的户型需求增加。

    二手住宅市场上120平方米以上户型销售有压力的主要原因是：⑴供应上，岛内新建住宅中120平方米以上住宅供应量大，客户可选择的地方较多；⑵需求上，由于购房二手住宅的客户多经济实力一般，无法负担过高的总价，故选择120平方米以上面积二手住宅置业的客户较少。⑶由于投资回报率低的原因该部分市场比较缺乏购买用于长线出租投资的投资型客户。总体需求较小。（3）宏观经济政策从紧，观望气氛浓烈，抑制了购房者的需求。

四、成交热点区域
    从行政区来看，2007年12月份岛内各区依然为交易热点，岛外海沧表现突出。

    从居住片区看，莲前片区、永升片区、莲花片区、滨南片区、松柏片区依然是成热点。

    主要原因，成熟区的周边配套要好于新的社区，成为消费者的购房热点片区。

    从社区来看，瑞景新村、金鸡厅小区、金尚小区、前埔南北区、金山小区等依然是二手市场交易的热点。

    主要原因，⑴是这些小区规模大，配套相对齐全，交通便利；⑵是目前单价较新开发项目较低；⑶是户型相对较小，总价低，适合多数工薪阶层的购买力。

厦门世纪同合房地产咨询有限公司   研展部