2007杭城二手房破2.5万套，价格增幅近40%

2008-2-18 9:54:41    21世纪不动产杭州区域分部

一、市场概述
    05、06年被压抑的购房需求与07年爆发的市场需求融合在一起形成的巨大的市场需求使2007年的楼市几乎达到了疯狂的地步，如果让我用一句话来形容今年楼市的话，那么“成交量增幅之大， 价格增幅之猛”无疑最为恰当。据21世纪不动产杭州区域市场营销中心统计，2007年杭州主城区共成交二手房25208套，成交总面积达208.33万平方米，与2006年杭州房管局公布的15723套相比，成交量环比增加了60.33%，增幅之大，历年来之少见；在成交价格上面，从1月份的8678.09元/平方米直线飙升到12月份的12111.95元/平方米，在一年的时间里，价格上涨了39.60%，2007年成交价格达到10510.74元/平方米，创造了杭城二手房年成交价格的新记录；从套成交面积来看，2007下半年杭城二手房套均成交面积达85.72平方米，比上半年的78.88平方米增加了近7个平方米，不仅说明了舒适性的中大户型房源正越来越多的受到购房者的青睐，更说明了杭城居民的居住条件正逐步得到改善。21世纪不动产杭州区域市场营销中心通过对2007年二手房成交房源特征的深入分析，发现2007年的杭州楼市具有以下几个特征：

    1、楼市价格直线上升，成交量上两次房交会后表现各异。从各月成交套数来看，2007年春节后的二手房市场急剧升温，3月份二手房月成交套数就突破了2000套，行情渐好，特别是5月份杭州第七届人居展后，楼市进一步升温，一直到10月份的浙江省第14届房交会之前的9月份，各月成交套数均在2300套以上，而浙江省第14届房交会之后，受挂牌量减少与国家宏观调控的影响，楼市开始萎缩，12月份的成交量只有1502套。而从各月成交价格上看，除11月份有小幅调整外，整年都在上涨，到了12月份已达到12111.95元/平方米。2007年各月成交套数与成交价格走势图如下：
 

    2、西湖区、下城区最受青睐，上城区增幅快。从成交房源的区域上看，西湖区、下城区遥遥领先与其他区域，据统计，2007年西湖区、下城区全年成交均在6000套以上，西湖区更是一马领先，达到了7424套，下城区也达到了6002套，分别达到了总成交比例的29.45%、23.81%。而从各区的增长幅度来看，上城区全年达到了4154套，年增长率超过了100%，成为杭州主城区增长最快的一个区域。

    3、面积在50—100平方米、总价在60—120万的房源领跑二手房市场。从成交房源的面积上来看，2007年50—100平方米的房源占总成交量的比重为54.36%，50平方米以下、100—140平方米、140平方米以上的成交比例依次为19.32%、17.46%、8.86%。从成交的总价来看，上半年成交依然集中在60万-120万元的中等价位的房产上，所占比例为46.70%，总价在60万以下成交的比例为26.31%，总价在120—200万元的比例为18.02%，总价在200万以上成交的房源比例为8.97%。

    4、5年以下房龄的次新房房源成交比例进一步加大。从成交房源的房龄上看，5年以下的次新房成交房源进一步加大，据21世纪不动产销售系统显示：2007年下半年5年以下房龄的房源引领二手房市场，成交比例由上半年的39.40%增加到46.73%；5—10年房龄的二手房成交比例由上半年的26.91下降到24.35%，10年以上的二手房成交比例为33.69%由上半年的33.69%下降到下半年的28.92%。从5年以下房源成交的特点来看，主要集中在西湖区、上城区近年新交付的楼盘上，如西湖区的文萃苑、世纪新城、亲亲家园，上城区的春江花月等楼盘。

二、供应分析
    今年上半年受二手房市场行情转好的影响，上半年新增房源同比增长16.99%，下半年在房交会与市场火爆的带动下，下半年新增挂牌房源大幅增加，据统计，下半年与上半年相比新增房源达到了39.98%，挂牌房源大幅增加。21世纪不动产杭州区域市场营销中心通过对2007年二手房房源供应量的仔细研究，发现了以下几个特征：

    1、各区新增房源均大幅增长，其中上城区增幅最大。从2007年下半年与上半年新增房源的对比上看，西湖区今年新增房源最多，占下半年新增房源的30%；从相对量上看，随着上城区次新房转入二手房市场，致使今年下半年同比增长达到了60%，增幅居各区之最。

    2、2—3室为供应量主力，3室以上的大户型增幅最大。从供应结构来看，据21世纪不动产杭州区域SIS统计，2007年2—3室房源为供应主力，占到总供应量的70%；1室以下房源下降到为10.5%；而3室以上所占比例则上升到今年的19.5%，增加幅度最为明显。

    3、房龄在5年以下的次新房供应量所占比重加大。21世纪不动产杭州区域SIS 系统显示，2007年下半年房龄在5年以下的次新房供应比例已占到总体供应量50%左右，比上半年增加了近10个百分点，分析原因是主要是06年与2007年上半年交付的楼盘特别是滨江、三墩、下沙、城北等区域的楼盘频频涉足二手房市场引起的；而10年以上房源的供应量则出现了一定幅度的下降。

三、需求分析
    今年上半年二手房市场需求抬头，购房者上半年新登记客源量同比增长9.35%，环比增长9.02%；下半年在房交会的带动下，市场需求得到大爆发，下半年比上半年增长了近40%。21世纪不动产杭州区域市场营销中心通过对2007年二手房需求者心态的仔细研究，出现的新特征如下：

    1、下城区、西湖区为购房者最理想的购房区域。21世纪不动产杭州区域市场营销中心通过对下半年购房者购房所选区域的抽样调研显示：西湖区与下城去虽然仍是购房者选择最多的区域，但是这两个区域的购房比例却同时出现了下降， 其中下城区的下降幅度更为明显，从上半年的37.66%下降到下半年的29.86%；而以次新房为主打的区域购房者却增加了不少，已滨江区为例，上半年还不被购房者认同的区域下半年却迅速走热，购房者选择比例由上半年的2.32%增加到下半年的6.54%。2007下半年与上半年购房者选择各区域对比图如下：
 

    2、购房者对总价与单价的承受能力进一步提高。21世纪不动产杭州区域SIS系统显示：下半年能承受房价在6000元/平方米以下的购房者占总体比例由上半年25%下降到下半年的20%；而选择单价承受能力在6000—10000元/平方米之间的购房者由上半年总体样本的65%下降到下半年的50%，这一区域目前为购房者最理想的区域；而能承受房价在10000—15000元/平方米之间的被访者占总体比例由上半年的8%上升到下半年的20%，能承受房价在15000元/平方米以上的高价房被访者占总体比例已达到了10%，这两升两降有力的说明了购房者对价格的承受能力得到进一步提高。

    3、购房者选房时更加看中房屋的增值潜力。据21世纪不动产杭州区域对购房者在选房时所关注的因素来看，地段、交通、朝向、采光等传统因素在购房者心目中的地位下降，取而代之的区域规划与升值潜力则成为购房者非常光注的因素。

四、2008楼市预测
    2007年最后两、三个月受银行限贷、9.27房贷新政、央行多次提高准备金率与加息等调控政策的影响，2007年最后两个月楼市突然遭遇寒流，市场观望氛围越来越浓，12月份1502套的成交量给人一种虎头蛇尾的感觉，那么2008年的杭州楼市将走向何方？21世纪不动产杭州区域市场营销中心通过2007年杭城楼市的深入研究，同时结合楼市的发展规律，对后市做出以下预测：

    1、1-2月份楼市将更加惨淡。1-2月份杭城的天气将更为严寒，势必影响买卖双方的积极性，同时1-2月份又是传统的销售淡季，再加上目前楼市调控政策频出、观望氛围浓厚，目前楼市价格较高等因素，我们预计1-2月份杭城楼市将会更加惨淡。

    2、2008年的二手房价格将以平稳为主，成交总量将与2007年持平。2007年的杭州楼市是最跌岩起伏的一年，同时也是买卖双方心里波动最大的一年，买卖双方经过了多轮的博弈，目前楼市已逐渐成熟；特别是在2007年杭城二手房市场供需由严重的供不应求变为现在的供需基本平衡的情况，我们预计2008年的二手房价格将会以平稳为主，今年部分价格增幅过快的区域有可能面临回调；而从成交总量上看，由于今年的市场需求消化了不少，因此我们预计明年的楼市成交总量与今年基本持平，如果再遇上国家强有力的调控政策，明年市场成交量小于今年的可能性也不能排除。

注：本文所用数据来源于杭州房产透明售房网，21世纪不动产SIS系统。
21世纪不动产杭州区域市场营销中心  赵新伟