2008-2-18 9:46:19 21世纪不动产成都区域分部
一、二手房市场形势综述（成都市5城区，含高新区）：
12月由于年末效应，整体市场进入调整期，交易放缓。本月上旬成交较为清淡，据测算房管局过户窗口每天受理件数大约为90-100/天。本月中旬，由于成都市二手房冬季交易会的举行，加之其间部分商业银行对二手房贷款有所倾斜，房源量、客户数量、交易量明显上升，这一阶段房管局过户窗口每天受理件数大约为120/天。12月成都市二手房交易总量为3011套，环比11月下降22.2%；成交面积25.09万平米，环比11月下降19%。均价为5620元/平米，与11月基本持平。
二、二手房交易情况分析（成都市5城区，含高新区）：
1、方位情况
从12月成交方位来看，本月城南成交量远超其他区域，共成交958套，环比11月下降10%，成交面积8.12万平米，环比11月下降3.9%；城西共成交886套，环比11月下降4.1%，成交面积7.38万平米，环比11月微降0.67%。城东下降最多，共成交581 套，环比11月下降36.6%，成交面积4.75万平米，环比11月增长35.9%；市中区共成交272套，环比11月下降40.5%，成交面积为2.21万平米，环比11月下降39.6%。
2、环域情况
从12月成交环域来看，大部分成交集中于二环—三环路之间，共成交1325套，环比11月下降16%，成交面积11.54万平米，环比11月减少8.6%。一环—二环路之间共成交647套，环比11月下降16.2%，成交面积5.21万平米，环比11月下降15.7%。内环—一环路之间共成交307套，环比11月下降27.1%，成交面积2.46万平米，环比11月下降27%。内环内共成交272套，环比11月下降40.5%，成交面积为2.21万平米，环比11月下降39.6%。三环路以外共成交460套，环比11月下降28.5%，成交面积为3.67万平米，环比11月下降28.6%，
3、行政区域情况
从12月成交行政区域来看，武侯区共成交797套，环比11月下降18.5%，成交面积6.82万平米，环比11月下降12.5%。金牛区共成交741套，环比11月下降13.5%，成交面积6.25万平米，环比11月下降8.9%。青羊区共成交515套，环比11月下降17.6%，成交面积4.23万平米，环比11月下降15.9%。锦江区共成交412套，环比11月下降31.8%，成交面积3.27万平米，环比11月下降32%。高新区共成交236套，环比11月下降24.1%，成交面积1.98万平米，环比11月下降21.4%。成华区共成交310套，环比11月下降37.5%，成交面积2.54万平米，环比11月下降35.9%。
4、成交价格情况
从12月成交价格来看，均价环比11月持平，均价为5620元/平米。从各片区报盘平均要价来看，高新区要价依然最高，为6800元/平米，随后是武侯区，为6600元/平米，青羊区报盘要价本月继续上涨，为6600元/平米，金牛区报盘要价为6600元/平米，成华区报盘要价为6000元/平米。从成交价格来看，本月高新区成交价格最高，均价为6300元/平米。金牛区成交均价为5620元/平米，武侯区成交均价为5700元/平米，锦江区成交均价为5350元/平米，成华区成交均价为5300元/平米，本月青羊区成交均价为5850元/平米。
5、成交面积及户型结构
从12月成交户型面积来看， 面积60-90平米房源交易活跃，但相较前几月有所回落，占到总交易量的43%，环比11月下降20%。面积90-120平米房源本月成交量上涨较快，其交易比重占到总交易量的36%，环比11月上涨近5成；面积60平米以下的房源，其交易比重占10%，环比11月下降37.5%。面积120平米以上的大房成交有所回升，其交易比重占11%，环比11月大升83%，从成交房屋面积情况来看，由于新政影响，选择一次性到位的客户增多。从户型结构来看，本月90-120平米中大户型三室两厅房源交易量回升明显， 60-90平米中小户型二室一厅交易量相较11月保持平稳，本月60平米以下小户型交易量下降，环比11月下降6个百分点。 150平米以上的四房户型成交小幅回升，其交易比重占2.2%。
6、购买需求情况
从12月购买需求来看，纯投资性需求环比11月保持平稳，主要成交房屋类型为大户型，占总需求2.2%，购房后立即入住的需求环比11月略有上升，占总需求56% 57%，环比11月微升1%，自住兼投资的需求占总需求10% 14%，环比11月上升40%，买房后一年内入住的需求占总需求32% 26.8% , 环比11月下降16%。以上数据显示本月消费者购房需求多为迫切、刚性需求。
7、购买人群年龄及地域情况
从12月购买人群年龄构成来看，25-35岁是购房主流人群，占到购买人群的57%，环比11月下降6个百分点。25岁以下购买人群本月有所上升，占到购买人群的12%，环比11月上升20%。35-50岁购房人群占到购买人群的29%，环比11月上升5个百分点。50岁以上购房人群环比11月微幅波动，占到购买人群的2%，环比11月下降1个基点。从购买人群地域划分来看，成都本地人购买二手房比例环比11月继续回升，占到总体交易的54%，环比11月上升12.5%，其中由于拆迁安置而产生的购房比例大约占到本地购买群体总量的16%，环比11月下降20%；由于子女的入学、照顾老人以及生活便捷的原因而产生的购房比例大约占到本地购买群体总量的18%，环比11月上升28.6%；由于改善居住条件的原因而产生的购房比例大约占到本地购买群体总量的49%，环比11月下降14%，其他原因而产生的购房比例相较11月大幅增加，大约占到本地购买群体总量的17%，环比上升89%。外地人（身份证显示）购房比例相比11月有所回落，占到购买人群的46%，环比11月下降9.8%。
8、购买人群收入情况
从12月购买人群收入状况来看，月收入3000-5000元占总购房人数59%，环比11月上升15.7%；月收入8000元以上购房人群占总人数12%，环比11月上升50%，所购房屋多为高端物业；月收入5000-8000元购房人群占总人数22%，环比11月大降29%，表明中等收入者的观望情绪较浓；月收入3000元以下购房人群12月继续回落，占总人数7%，环比11月回落3个百分点。从职业分类来看，公司职员购房比例较大。
三、二手房租赁情况分析（成都市5城区，含高新区）：
通过21世纪不动产对成都房地产租赁市场监测（次新住宅），12月房屋租赁价格分区域和11月基本持平。从行政区域来看，武侯区租价最高，平均为1480-1800元/月，高新区为1480-1750元/月，青羊区和金牛区成熟社区为1200-1600元/月，成华区租金水平最低，为900-1300元/月。
四、结语：
12月二手房市场交易平淡，呈现以下特点：
1、12月成都市二手房市场交易活跃度下降明显，成交均价为5620元/平米，环比基本持平，房价进入整理期。
2、12月由于冬季房交会的召开，二手房房源挂牌量环比11月
上升幅度教大；客源登记量、客户带看量同比11月同期增量明显，大量刚性需求涌入市场。二手房房源挂牌价格环比11月基本保持不变。
3、12月，大户型房屋交易活跃度有所上升，由于金融政策的影响，选择一步到位的客户开始增多。
21世纪不动产成都区域分部 舒宁
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